Escritura vs contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda (CCV) é um documento que estabelece as condições da negociação: preço, prazo, condições de pagamento, responsabilidades de cada parte. Pode ser feito por instrumento particular (sem cartório) ou por instrumento público (lavrado em cartório).

O que o contrato garante: o direito à compra — ou seja, se o vendedor não cumprir o combinado, você pode exigir o cumprimento judicial ou rescisão com indenização.

O que o contrato NÃO garante: a transferência da propriedade. Com apenas o contrato, o imóvel ainda está no nome do vendedor. Se ele falecer, vender para outra pessoa ou tiver dívidas, você corre risco.

A escritura pública de compra e venda é um ato lavrado por tabelião (notário) no Cartório de Notas. É o documento que formaliza a transferência de propriedade de forma solene.

Importante: a escritura, por si só, já não é suficiente. Ela precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Só o registro transfere a propriedade de fato.

A regra do Código Civil brasileiro é clara: "a propriedade de imóveis se transfere pelo registro do título". Sem o registro, a propriedade não é transferida, mesmo com escritura assinada.

Contrato de compra e venda (instrumento particular): adequado para negociações com pagamento parcelado onde a escritura só será lavrada após a quitação. Deve ser registrado em cartório de títulos e documentos para ter data certa e validade contra terceiros.

Escritura pública + registro: obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (CC, art. 108). Para imóveis menores, tecnicamente seria dispensável, mas o registro ainda é necessário para transferir a propriedade.

Imóveis financiados: quando há financiamento bancário, o banco exige matrícula atualizada e registra a alienação fiduciária — não há como fazer sem escritura e registro.