Regularizar imóvel sem escritura: como fazer

Sem escritura e sem matrícula em cartório, o imóvel não existe legalmente. Isso significa:

• Não é possível vender ou transferir legalmente o imóvel.
• Não é possível financiar ou usar como garantia de crédito.
• Em caso de disputa com terceiros, você pode não ter como provar a propriedade.
• Inventários ficam extremamente complicados.
• Obras e ampliações não podem ser aprovadas na prefeitura.

A regularização, embora trabalhosa, é o único caminho para ter segurança jurídica real sobre o imóvel.

1. Usucapião: quem possui um imóvel com posse contínua, sem contestação, por período determinado (5 a 15 anos dependendo do tipo) pode requerer a propriedade judicialmente ou extrajudicialmente. É o caminho mais usado quando há posse consolidada sem vendedor rastreável.

2. Ação de adjudicação compulsória: quando há contrato de compra e venda registrado, mas o vendedor se recusa ou não pode assinar a escritura definitiva (faleceu, sumiu, etc.). A Justiça determina a transferência.

3. Regularização fundiária (REURB): programa do governo para regularização de assentamentos informais em áreas urbanas. Beneficia principalmente ocupações em terrenos públicos ou áreas de interesse social.

4. Retificação de matrícula: quando o imóvel tem matrícula mas com dados incorretos (área, confrontações, nome do proprietário).

Desde 2015 (Lei 13.105), a usucapião pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis — sem precisar entrar com ação judicial. É o caminho mais rápido quando há consentimento dos proprietários anteriores ou de vizinhos confinantes.

Documentos necessários: declaração de posse, planta e memorial descritivo do imóvel, certidão de ausência de ônus (protestos e ações judiciais), anuência de todos os confrontantes.

Prazo: 3 a 12 meses no cartório. Custo: R$ 5.000 a R$ 20.000 em honorários de advogado e taxas cartorárias.