Como averbar um imóvel já construído?

Averbar uma construção é o ato de registrar a existência da edificação na matrícula do imóvel, tornando-a pública e oficial para todos os fins legais. Sem averbação:

• A construção não existe juridicamente — só o terreno está registrado
• Imóvel não pode ser financiado por bancos
• Valor venal para IPTU não reflete o imóvel real
• Em inventário, a construção pode gerar disputas
• Venda é mais difícil e a preço reduzido

• Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) emitido pela prefeitura
• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS — comprova que os encargos previdenciários da obra foram pagos
• Projeto aprovado pela prefeitura
• ART ou RRT do responsável técnico
• Certidão de Inteiro Teor da matrícula do imóvel
• Documentos do proprietário (CPF, RG, certidão de estado civil)

Sem Habite-se, a averbação pelo caminho regular é impossível. As alternativas são:

• Regularizar a obra: contratar arquiteto, apresentar projeto à prefeitura e obter o Habite-se retroativamente — quando a obra atende às normas atuais
• REURB (Regularização Fundiária Urbana): previsto na Lei 13.465/2017, permite regularização de assentamentos informais em situações específicas
• Usucapião: em alguns casos de posse prolongada, pode ser o caminho para regularizar situações históricas

Os emolumentos cartoriais variam por estado (são tabelados pelo Tribunal de Justiça estadual) e pelo valor venal da edificação. Em geral, ficam entre 0,5% e 1,5% do valor venal da construção. Há também o custo da CND do INSS (gratuita, mas demanda tempo de processo) e eventualmente de certidões adicionais.