Tamanhos mínimos para não perder dinheiro na revenda
Cama casal (1,38x1,88) + guarda-roupa (0,60 prof) + circulação 0,50m
Cabem móveis mas não circula. Impossível ter criado-mudo ambos lados. Porta do guarda-roupa bate na cama. Claustrofóbico.
Comprador vê como "quartinho de empregada" ou depósito. Desvaloriza casa em 8-12%. Em casa R$ 650k: perda de R$ 52-78k.
11-13m² permite: cama + 2 criados + guarda-roupa + TV + circulação adequada. Sensação de conforto. Não desvaloriza.
Quarto 9m² (apertado) + banheiro 3m² (box 0,80 x lavatório + vaso)
Quarto pequeno + banheiro minúsculo = "suite pobre". Comprador prefere quarto 15m² sem suite que suite 12m² total. Descaracteriza "suite master".
Suite <15m² desvaloriza vs quarto normal equivalente. Ideal suite: 18-25m² (quarto 14-18m² + banheiro 4-7m²).
Suite master: 22-30m² total. Suites secundárias: 15-18m² OK. Menos que isso é "suite técnica" (tem banheiro mas não impressiona).
4 quartos de 9-10m² cada = 36-40m² de quartos
Todos quartos são apertados. Melhor ter 3 quartos de 13-15m² (39-45m²) - confortáveis. 4º quarto vira escritório, closet ou amplia suite. Mais flexível.
Comprador busca "3 quartos grandes" não "4 pequenos". Percepção: casa maior com quartos grandes > casa pequena com muitos quartos apertados.
Regra: menos quartos maiores > mais quartos pequenos. Exceção: casa popular ou investimento para alugar (máximo de quartos importa).
Ambientes que não desvalorizam, tamanhos que funcionam na prática