6 motivos que causam 95% das reprovações
(e como garantir aprovação de primeira)
37% dos projetos são reprovados na primeira tentativa. Reapresentação adiciona 45-90 dias. Cada reprovação custa R$ 2.000-5.000 (refazer projeto + nova taxa).
Analisamos 300+ reprovações em prefeituras de SC. Estes 6 motivos respondem por 95% dos casos.
Distância mínima obrigatória entre construção e limites do terreno (rua, divisa lateral, fundos). Cada município tem regras específicas por zona.
Projeto ignora recuos ou considera terreno maior que real. Medição errada do terreno (±30cm já reprova). Muros/garagens invadem recuo obrigatório.
Levantamento topográfico profissional. Consultar código de obras ANTES de projetar. Verificar se muros existentes respeitam recuos (podem ter sido feitos ilegalmente).
Percentual máximo da área do terreno que pode ser ocupada pela projeção da construção. Ex: terreno 300m² com taxa 50% = máximo 150m² de projeção.
Contabilizar errado: área coberta (garagem, varanda) conta na taxa. Marquise grande estora taxa. Cliente quer "aproveitar ao máximo" e ultrapassa.
Calcular área de projeção incluindo TUDO que tem cobertura: varandas, garagem, marquises, pergolado coberto. Deixar margem de segurança (3-5%).
Índice que determina quantas vezes a área do terreno pode ser construída somando todos os pavimentos. CA 1,5 em terreno 300m² = máximo 450m² total.
Somar errado pavimentos. Esquecer que mezanino, sótão aproveitável, subsolo com pé-direito >2m contam na área computável.
Projeto por arquiteto que conhece lei municipal. Alguns elementos não computam (ático técnico, casa de máquinas) - use isso estrategicamente.
Distância mínima entre janelas/aberturas de quartos/salas e divisa do terreno. Garante iluminação/ventilação natural. Geralmente 1,5m mínimo.
Janela de quarto a 80cm da divisa (reprova). "Janela pode ser do banheiro" (engano: banheiro sem janela é permitido, quarto não). Claraboia não substitui janela para cálculo.
Afastamento de 1,5-2m para qualquer abertura de ambiente de permanência prolongada. Se terreno estreito, considerar iluminação zenital + ventilação mecânica.
Altura máxima permitida da edificação. Varia por zona: centro pode ter 15 andares, bairro residencial limita 2-3 pavimentos. Medido do nível da rua.
Terreno inclinado: andar "térreo" pela frente, mas pelo fundo tem 3 andares acima do nível natural. Platô artificial excede gabarito.
Em terrenos inclinados, considerar que altura é medida do MENOR nível natural. Adequar projeto à topografia natural sem platôs excessivos.
Imóveis em área de preservação ou próximos a bens tombados têm restrições especiais: fachada, cores, materiais, altura.
Cliente compra terreno em centro histórico sem saber restrições. Projeto moderno reprovado. Impossibilidade de demolir construção antiga.
ANTES de comprar: verificar se área tem restrições patrimoniais. Consulta prévia ao órgão de patrimônio com projeto preliminar.
Projeto técnico que respeita legislação municipal.
98% de aprovação na primeira tentativa.