Calcule retorno com aluguel, custos, vacância e valorização. Veja ROI bruto, líquido, payback e compare cenários.
Períodos sem locatário ao longo do ano
Se for por conta do proprietário
Pintura, reparos, etc
Estimativa - consulte contador
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ROI Bruto = (Receita anual de aluguel ÷ Investimento total) × 100.ROI Líquido = [(Receita efetiva - Custos totais) ÷ Investimento] × 100. O ROI líquido considera vacância, IPTU, condomínio, manutenção, administração e impostos, sendo o indicador mais realista.
Essencial considerar: vacância (períodos sem inquilino, 8-12% do ano),IPTU, condomínio (se for responsabilidade do proprietário),manutenção (pintura, reparos), taxa de administração (5-10%),seguro e imposto de renda sobre o aluguel recebido.
Cash-on-Cash mede o retorno anual sobre o capital próprio investido, não o valor total do imóvel. Use quando houver financiamento: COC = (Lucro líquido anual ÷ Entrada + custos iniciais) × 100. É fundamental para avaliar alavancagem, pois mostra o retorno real sobre o dinheiro que você tirou do bolso.
ROI líquido acima de 6% a.a. é considerado bom, pois supera a maioria dos investimentos conservadores. Entre 4-6% é razoável. Abaixo de 4% pode não compensar frente ao CDI, Tesouro Direto ou fundos imobiliários. Considere também valorização do imóvel e liquidez do investimento.
A valorização histórica varia muito por região, mas 3-5% a.a. acima da inflação é uma estimativa conservadora. Considere: localização (bairros em expansão valorizam mais), infraestrutura(metrô, shoppings, escolas), oferta vs demanda local e ciclo econômico. Sempre use cenários (conservador, base, otimista) para não depender de valorização excessiva.